Mayor y Mejor Uso: cómo duplicar el valor de un terreno urbano en el Perú

Vender un terreno sin analizar su mejor uso es como vender una mina sin revisar qué minerales tiene. El Mayor y Mejor Uso, conocido internacionalmente como Highest and Best Use (HBU), es un concepto fundamental en desarrollo inmobiliario que puede multiplicar el valor de una propiedad urbana si se evalúa correctamente.

En este artículo aprenderás qué es, cómo determinarlo, qué documentos necesitas en el Perú y ejemplos reales de cómo un cambio de zonificación o un rediseño puede transformar la rentabilidad de un terreno.

¿Qué es el Mayor y Mejor Uso?

El Mayor y Mejor Uso es el uso óptimo de una propiedad que, siendo legal, físicamente posible, financieramente viable y el más productivo, genera el mayor valor presente.

En otras palabras, es la combinación de destino, diseño y parámetros urbanísticos que produce el mejor rendimiento económico para ese terreno en particular.

Palabras clave: mayor y mejor uso, desarrollo inmobiliario, valor de terrenos, parámetros urbanísticos, zonificación.

Los 4 criterios para determinar el Mayor y Mejor Uso

Para que un uso sea considerado como “mayor y mejor” debe cumplir con cuatro criterios esenciales:

1. Legalidad

• El uso propuesto debe estar permitido por la normativa local.

• En el Perú, esto se determina con:

  • Certificado de Zonificación y Vías (CZV) – emitido por la municipalidad provincial.

  • Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios (CPU) – emitido por la municipalidad distrital.

• Estos documentos indican los usos permitidos y las restricciones como alturas, retiros, áreas libres y número mínimo de estacionamientos.

Ejemplo: Dos terrenos con zonificación comercial pueden tener parámetros distintos:

• Terreno A: altura máxima de 5 pisos, retiro frontal de 5 metros.

• Terreno B: altura máxima de 10 pisos, sin retiro frontal.
  El segundo permite más área construida y, por lo tanto, tiene mayor valor para un desarrollador.

2. Factibilidad física

• Evalúa si el uso es técnicamente posible considerando forma, tamaño, topografía y accesos.

• Factores clave:

  • Frente y fondo mínimos exigidos.

  • Forma del lote (rectangular, irregular).

  • Disponibilidad de agua, desagüe, energía y vías.

3. Viabilidad financiera

• No todo lo que es legal y físicamente posible es rentable.

• El análisis debe incluir:

  • Proyección de ingresos por ventas o alquileres.

  • Costos de construcción, permisos y financiamiento.

• El uso ideal es el que deje la mayor utilidad neta ajustada al riesgo.

4. Máxima productividad

• Entre todas las opciones viables, el Mayor y Mejor Uso es el que maximiza el valor del terreno.

• Puede implicar proyectos mixtos (vivienda + comercio) o configuraciones específicas que optimicen el área útil.

Zonificación y parámetros urbanísticos en el Perú

En el mercado inmobiliario peruano, la zonificación y los parámetros urbanísticos definen el marco legal para cualquier desarrollo.

Certificado de Zonificación y Vías (CZV)

• Emitido por la municipalidad provincial.

• Define el uso del suelo (residencial, comercial, industrial, etc.) y las vías de acceso.

Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios (CPU)

• Emitido por la municipalidad distrital.

• Establece:

  • Altura máxima de edificación.

  • Retiros (distancia mínima entre la construcción y los linderos).

  • Porcentaje de área libre.

  • Tamaño mínimo de lotes.

  • Número mínimo de estacionamientos.

Importante: Dos terrenos con la misma zonificación pueden tener parámetros muy diferentes, lo que impacta directamente en su potencial de desarrollo.

Ejemplos prácticos de Mayor y Mejor Uso en el Perú

Caso 1 – San Isidro, Lima

Un terreno con zonificación CM (Comercio Metropolitano) tenía altura máxima de 7 pisos. Tras la actualización del plan urbano, se autorizó hasta 12 pisos. Resultado: el valor de mercado subió más de 40% al aumentar el área vendible.

Caso 2 – Arequipa

Dos lotes contiguos, cada uno con frente insuficiente para uso comercial. Al unificarlos, se cumplió con los parámetros exigidos y se desarrolló un proyecto mixto retail + oficinas. El valor por m² se duplicó.

Caso 3 – Piura

Un terreno industrial cercano a una vía principal se recategorizó a comercial. Esto permitió su venta a una cadena de supermercados con un incremento del 70% sobre el valor inicial.

Cómo un cambio de zonificación o parámetros puede multiplicar el valor

• Cambio de zonificación: Permite acceder a usos más rentables.

• Modificación de parámetros: Incrementar altura, reducir retiros o área libre.

• Reconfiguración de lote: Unir o subdividir para cumplir requisitos.

En muchos casos, estas modificaciones pueden transformar un proyecto de 20 unidades en uno de 35, aumentando de manera drástica la rentabilidad.

Metodología para evaluar el Mayor y Mejor Uso

1. Obtener documentación oficial: CZV y CPU actualizados.

2. Analizar características físicas: medidas, forma, topografía.

3. Estudiar el mercado: demanda para diferentes usos.

4. Modelar viabilidad financiera: flujos, TIR y sensibilidad.

5. Seleccionar el uso óptimo: el que cumpla los 4 criterios.

6. Gestionar cambios normativos: si un cambio de zonificación o parámetros agrega valor.

Errores comunes al ignorar el Mayor y Mejor Uso

• Vender sin estudio previo.

• Basar el precio solo en comparativos superficiales.

• No considerar cambios futuros en planes urbanos.

• Descartar asociaciones con desarrolladores.

Conclusión

El Mayor y Mejor Uso es una herramienta estratégica que puede significar la diferencia entre vender un terreno a precio promedio o multiplicar su valor.
En terrenos urbanos del Perú, entender los parámetros urbanísticos, analizar la viabilidad económica y explorar cambios de zonificación son pasos clave para maximizar el retorno.

Recuerda: el verdadero valor de un terreno no está en lo que es hoy, sino en lo que puede llegar a ser.